城市化进程是世界性的趋势，也是21世纪中国经济社会发展的必然趋势。随着城市化与城镇化的快速发展，城镇中低收入居民的住房问题逐渐成为影响我国经济社会发展的焦点问题。保障房作为一种主要的社会保障方式，是解决我国城镇中低收入住房困难家庭住房问题的有效途径。
为改善中低收入者的住房问题，我国先后实施廉租性住房、经济适用房和公共租赁住房等多层次的保障性住房体系。“十二五”规划要求，全国将建设城镇保障房和棚户区改造住房3600万套（户），全国保障性住房覆盖面积达到20%左右。“十二五”期间，整个河南省开工建设了各类保障性住房1.9亿平方米、244万套，累计建成保障性住房178万套，全省城镇居民住房保障覆盖面达到了20%以上。截至“十二五”末，该省三门峡全市共开工建设各类保障房76526套，为目标任务的105.5%，已经建成64285套，分配53062套。全省逐步建立了以公共租赁住房为主的多层次城镇住房保障体系，成效显著，对于保障民生、拉动经济方面可谓功不可没。但“十二五”期间大规模的保障性住房建设引发的诸多问题，尤其是后期运营管理问题也正逐渐凸显出来：普遍存在进入与退出、保障房社区的物业管理、社区社会性管理、保障房可持续运营等共性问题。近年来，河南三门峡市一直将保障性安居工程建设列入保民生、促发展的实事项目，在探索建设的过程中形成了“科学规划、政府开发、规模建设、综合管理”的“三门峡模式”，近20万人通过保障房圆了安居梦。
三门峡市的具体做法
经过近5年的不断探索，三门峡市摸索出了行政化引导和市场化运作相结合的综合管理路子，不断创新住房管理、为民服务方式，初步形成了“以人为本、部门联动、社会参与、居民自治”的工作思路，坚持综合管理，把社会效益放在第一位。
一是成立专门的保障性住房管理机构（住房保障中心），负责保障房后期管理工作。住房保障中心在各保障房小区设立综合管理办公室，负责小区资产管理，协调相关部门在保障房小区发挥职能管理和及时服务作用。
二是选聘优秀的物业服务队伍，为小区居民提供优质物业服务。保障房小区建成后，通过公开招标选聘优秀的物业管理公司，明确物业管理公司精细化物业服务标准，按需赋予物业管理公司除物业服务以外的其他监管职责。
三是选聘住户代表参与小区的综合管理工作。选聘有责任心和公益事业心的住户代表作为联络员，制订小区联络员工作制度，定期召开联络员会议，积极参与小区的综合管理工作，通过联络员及时传达国家有关政策、了解群众诉求、充分掌握民情、为群众排忧解难，并引导居民自觉参与到小区服务管理、劝戒小区不文明行为、维护小区日常生活秩序等工作中。
四是实行部门联动，注重为民服务。保障房作为我们整个社会保障大网络的一支重要力量，传递着政府的温暖关心，关系到部分群众生活忧乐，牵动了社会各界的关注目光。针对保障房小区特点，为方便群众办事，在工作中建立部门联动机制，及时为居民排忧解难，邀请公安、民政、劳动、司法、卫生、文化和街道等部门在小区服务大厅设立服务窗口，为小区居民提供及时服务。住房保障中心负责小区资产运营，保障设施的使用功能完好，以小区商业设施的租金收入弥补物业管理费用的不足，尽可能减轻住户的经济负担。全面推行综合管理，明确管理部门和人员的相关责任，做到了定岗定责，相互检查督促，不仅使保障性住房小区的管理工作落到实处，而且还为长期持续性建设提供了保障。
经调研，三门峡市德馨苑小区入住了3072户居民，绿化、硬化、路灯及幼儿园、医务室、商业设施配套齐全，住户用上了暖气，小区内有专业的物业服务和健身广场，出了小区就有公交车站。该小区创造了河南省保障性住房小区“四个一”：第一个设立了社区综合管理办公室、第一个基层党组织进社区、第一个爱心超市进社区、第一个社区卫生服务站进社区。社区救助服务站、社区就业服务站、社区便民服务站、社区活动中心相继建立。迎宾花园是三门峡市2010年开工建设并精心打造的又一集中建设的保障房小区。该项目总占地面积281亩，规划建筑面积38万平方米，计划建设住宅4936套，入住人口2万人。小区里居委会、幼儿园、超市、社区医疗卫生站一应俱全，保障房受益者在这里可以享受到优质的物业服务和便利的生活设施。该小区荣获2014年国家“中国人居环境范例奖”，是河南省首次在保障房建设管理方面获此殊荣的小区。
五是建立小区文化推进机制，打造文明和谐社区。在做好服务保障工作的同时，三门峡市先后开办了“公民学校”，经常以专题科普知识讲座和社区文化活动等方式，开展培训，举办法律知识和援助、心理健康辅导、爱心捐助和困难救助等活动。组织开展“文明住户、十佳家庭”评比活动，积极营造文明和谐的居住环境和团结友爱的邻里关系。
对河南省保障房建设后期管理体系的构建设想
河南省一大批公共租赁住房(含廉租住房)投入使用,有效解决了城镇中低收入住房困难家庭、外来务工人员和城镇新就业职工的住房问题。但随着大量公共租赁住房的建成投用,部分地方城市保障性住房存在产权不明晰、后期管理不规范的问题,还有的地方政府因疏于管理造成公共租赁住房资产沉淀、资金不能回笼等问题,公共租赁住房资产可持续运营能力差，没有形成保障性住房良性发展机制。
笔者认为,保障房的管理要坚持政府主导的原则。目前，河南省保障房建设和管理工作由河南省住房城乡建设厅保障处负责，各地市由住房保障中心或住房保障科负责。部分地市为加强保障房建设力度，还成立了以政府主管领导为小组长的保障性住房工作领导小组，统筹各部分工作，强力推进保障房建设和管理工作。河南省保障房管理组织结构存在组织结构松散型、短期性和执行力不足等问题。应借鉴国内外先进国家和地区的管理经验，成立省住房保障工作管理委员会（以下简称房委会），负责全省保障房政策制定审核、资金使用监管、建设与招投标管理、财务审计、保障计划实施监管和后期管理等方面的决策工作，是省住房保障工作的最高决策机构，成立各专业委员会具体负责相应专业方向的工作。房委会主任由相关领导担任，委员由行业专家、相关专业技术人员、人大政协委员和保障房对象等方面的人员组成，制订房委会工作职责和详细工作机制，定期召开房委会会议和专业委员会会议，开展相应的工作。房委会辖下成立住房保障专门管理机构，全面负责全省住房保障的规划、兴建、管理和维修保养等工作。各地市和县相应成立地方保障房管理机构，负责国家和省政府住房保障政策和计划的具体落实和执行。各地方政府根据保障性住房小区的分布特点，划片成立住房保障管理服务站，负责相应区域的住房保障后期管理工作。
要构建保障房社会监督组织。在保障房的建设和管理过程中，政府职能管理部门是政策的制定者，也是政策的实施者和执行人，这种管理模式缺乏有效社会监督，容易出现政策偏离、权利寻租和腐败等问题，需要社会监督。建地市级和县级成立以人大为主导的保障房监督委员会（以下简称房监会），负责地方政府保障房政策落实和执行。房监会与地方住房保障管理部门建立定期的沟通协调工作机制，住房保障管理部门要定期向房监会通报保障房建设和管理工作进展，房监会要定期深入保障房小区开展相关调研考察工作，了解保障对象需求，建立保障房小区居民和住房保障管理部门间的沟通桥梁。房监会由地方人大主管社会保障方面工作的领导牵头成立，委员由住房保障方面的人大代表、住房保障方面专业人士、社会工作者、媒体人士和各住房小区代表组成，采用兼职聘用制，人大和地方政府共同制订房监会工作职责、工作机制及相关准则等，房监会各项工作公开向社会公布，接受社会监督。
地方政府根据各保障房小区空间布局情况，成立保障房管理办事处，负责该区域的保障房社区具体管理事务。办事处可以牵头成立保障房社区管理委员会，负责保障房管理服务站与保障对象的沟通和联系。建立以市场为主体的保障房资产经营管理模式，探索市场化的保障房资产管理体制。
保障房的可持续运营管理是目前政府部门最为关注的问题。目前，河南省的保障房主要有政府投资和企业投资建设两类。河南省政府制定了“谁投资、谁所有”的原则，明确保障房产权，规范保障房产权登记，为定义保障房财产属性、盘活保障房资产奠定了基础。目前，河南省政府在保障房投资方面存在资金不足的压力。北京市保障性住房建设投资中心的建设投资管理模式值得河南省借鉴。建议成立河南省保障房投资管理公司（以下简称投资公司），负责全省保障房建设、运营和管理等工作。投资公司为全民所有制的企业，接受省房委会的领导和管理，具体负责保障房土地储备开发、保障建设投资开发、保障房小区配套商铺及停车场运营管理、购买租赁保障房房源、保障房维修服务等方面工作。
实现“居者有其屋”是每个国家和地区政府追求的最终目标。未来，我国的保障房建设将进入“购租并存”的发展阶段，河南省可以探索共有产权、有限购买的保障房购买政策。房委会负责制订相应的政策，投资公司作为政府保障房资产管理代言人具体负责保障房的出售、回购等相关工作。新加坡的租屋购置政策、香港屋邨计划以及重庆的封闭运行购置政策值得借鉴。
几点建议和探索
1.实施市场化的保障房小区物业管理模式
保障房小区物业管理的市场化是未来趋势。目前，在保障房小区物业管理方面主要存在管理标准不统一、物业管理内容和范围模糊、物业监管不足等问题。物业管理市场化和专业化是解决上述问题的根本途径。物业管理的市场化主要通过建立住房保障管理中心（科）、住户和物业服务公司相互管理与监督的模式。地方住房保障管理中心（科）通过招投标选聘优秀的物业管理企业，物业管理服务企业向租户提供专业化的服务，租户监督物业管理企业的服务质量，以此作为物业管理企业服务佣金费用支付和续约与否的重要依据。地方住房保障管理中心（科）负责租户租金的收取，租户接受地方住房保障管理中心（科）对保障房的管理和使用监督，对违规使用保障房租户实施惩罚。同时，物业管理企业也对保障房社区公共设施使用有监督管理职责。
另外，根据保障房小区的特殊性，保障房社区物业管理内容也应该有所调整。保障房产权单位应该负责保障房社区公共设施设备的维修、电梯、绿化植被更新和保障房社区室内外墙面修补、公共设施设备管线等部分的维修工作。物业服务公司负责保障房社区内公共配套设施设备一般管理、绿化管理、交通管理、治安管理和环境管理等方面的工作。
2.社区管理要以人为本 设立保障房社区服务站
三门峡市实施多部门联动，为居民排忧解难的做法值得借鉴。为发挥政府部门服务社区居民的长效机制，建议设置保障房社区服务站。社区服务站由保障房管理办事处牵头管理，邀请公安、人社、教育、司法、卫生、文化和街道等部门定期定时上门开展相应业务服务。针对保障房社区居民的特点，各政府职能部门要在自己的职责范围内开展相关服务工作。坚持“以人为本”的服务和管理理念，探索适应保障房社区居民服务管理的新方法、新项目和新模式。
社区服务站还可以引导保障房租户开展自我管理，组建社区志愿者服务队，参与小区日常管理，对不文明行为进行劝导，维护公共秩序；组建互帮互助委员会，加强社区居民间的交流，增强归属感和认同感。
3.创建保障房社区服务型基层党组织
随着保障房政策的不断实施，保障房惠及的群体也将不断增加。截至目前，三门峡市超过20万人居住在保障房社区内，其在保障房社区建立的基层党组织的做法值得推广。
保障房是党和国家重要的社会保障事业之一，体现党领导的先进性和国家责任担当。作为党员应该积极参与保障房社区管理事业。保障房社区管理处要创建保障房社区基层党组织，纳入所在居委会和街道办的党组织管理，充分发挥党员的模范带头作用，积极支持和宣传保障房社区建设管理方面的政策，积极参与社区各项管理和社区活动，反映基层保障群体的合理诉求，为社区管理服务发挥党员应有的贡献。
4.推动社会信息化、智能化管理建设
根据河南省住房城乡建设厅的安排，2016年全省全面启动《河南省住房保障综合管理服务系统》，要求各地市2016年新开工项目和基本建成项目必须依托信息系统进行管理,各市县三月底前要完成2016年全部新计划项目基本信息的录入并及时更新项目实施进度。河南现在已经在努力探索的“互联网+”、“云计算”等新的技术手段在保障房管理方面的应用，创新了保障房督察方式。这个系统实现了政府管理部门对保障房管理的电子化。未来，河南省应继续加大保障房信息化、智能化方面投入，充分利用手机APP等手机移动客户端技术，加强住房保障管理部门、保障房住户、政府相关部门、社会监督机构和其他社会群体之间的信息沟通，实现政策信息发布、保障房供给、轮候配租、租金缴纳、报修服务等，开设社区政务服务和社区志愿服务等服务系统，相关政府部门发布就业培训和岗位招聘信息、健康知识和公益医疗服务、家政养老等服务信息。未来要实现个人业务办理的信息化，足不出户就可以进行个人保障房申请、审核、入住手续办理、医疗救助、社区文体活动发起组织等功能。
5.社会参与的社区文化建设
社区文化建设是社区管理最重要内容之一，关系和谐社区建设和社会安定团结。保障房社区的文化建设需要社会的广泛参与。一是要探索社区义工制度，鼓励政府公务员和事业单位人员每年完成一定的社区义工服务工作，保障房管理部门可以根据需要制订相应的服务项目，规定服务时间、服务对象、服务内容和标准，供参与社区义工人员选择。参与社区义工人员在年度评优表先、职务晋升、职称评定等方面给予优先考虑。二是积极探索社会组织参与保障房社区建设。三门峡爱心之家志愿者协会是一个义务从事社会公共服务、社会公益事业的民间志愿者团体。住房保障房管理部门应积极与这类从事社会公共服务、社会公益事业社会团体合作，积极开展扶贫就困、尊老爱幼、公民道德教育等一系列社会公益慈善活动。探索与社会文艺团体、社会体育协会等部门的合作方式，开展社会文艺汇演、公众体育比赛项目等。三是积极创建和开展志愿服务组织，创建保障房社区志愿服务项目。充分利用大中专院校党员志愿活动、青年团组织、大学生社团和大学生三下乡社会实践活动等，探索开展大中专院校青年大学生参与社区文化建设活动的模式。保障房管理部门与高校合作组织开展义务家教、关爱老年人帮扶活动、社区卫生义务保洁、专业技术培训、美化社区建设、家电设备义务维修、老年人健康知识讲座等活动，充分利用大学生专业知识，积极参与社会活动，培养大学生社会责任感，丰富社区文化建设。四是要积极创建保障房社区自己的文化品牌项目，各个地市要每年固定组织社区文化展演项目，鼓励各个社区选派代表参加，通过比赛提高社区居民参与社区文化活动的积极性，培养社区归属感和凝聚力。（何耀武）
